售楼广告和宣传资料仅仅是开发商为了吸引买房的人而做的一种宣传。如果开发商在宣传的过重，存在虚假行为，误导了消费者，那么，开发商的宣传是否具有法律效力，对虚假宣传购房者能索赔吗？

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网友咨询：开发商的广告宣传资料是否具有法律效力？如果资料不实或虚假宣传，能否作为买受人的索赔？

广东国晖律师事务所黄志诚律师解答：

开发商为宣传、推销其商品房，一般都散发售楼书，发布商品房销售广告，作出不少许诺。从法律角度来说，售楼书，广告等都是开发商向不特定的对象发放的用以介绍其商品房的文字、图片材料，主要是为了美化商品房形象、优势，远不具备商品房买卖合同的基本条款。此类广告法律上一般视其为要约邀请，不能直接成为合同的内容。

但是，房地产开发商即出卖人，就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所做的说明和允诺，对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。这些即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

黄志诚律师补充：

购房人在入住后发现上当受骗时，首先要弄清商业广告属于要约邀请还是要约。如果属于要约邀请，则在法自律上无约束力。此时，如果购房人发现建成房屋与预售广告中许诺条件不符，不能基于该广告而追究开发商的违约责任，只能根据广告法的有关规定追究广告商或开发商发布虚假广告的责任。 如果开发商在广告中作出根本无法实现的承诺，则属于缔约过程中民事欺诈行为。购百房人可要求开发商承担缔约过失责任。 所以，购房人在签订预售合同时应设法将广告许诺的条件纳入预售合同中，使其成为合同条款，以便日后追究预售方违约责任时有合法依据。

房地产商发布虚假广告需承担民事责任需要具备以下情形：

1、房地产商发布了虚假广告；

2、购房者是受到欺骗和误导；

3、购房者的合法权益受到了侵害；

4、损害和虚假广告之间有因果关系。

对违规发布房地产广告及发布的房地产广告失实、虚假的开发企业和广告经营者、发布者，建设、房管部门可责令其限期改正，逾期不改正的可通过新闻媒体曝光，给予停止审批新的商品房预售项目、降低资质等级等处罚。工商部门可责令广告发布者停止发布，并依照有关规定给予处罚。

标签： 开发商的 虚假广告 商品房买卖合同